親の資金の使い方
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借用・共有もイイけれど…資金贈与で住宅取得
親の資金の使い方
〈オヤのカネでウチ買お♪〉‥と思ったら、「贈与税」の基礎控除額110万円を超えない金額を考えます。贈与額が500万円だと「贈与税」は53万円、1,000万円で231万円、4,000万円なら1,720万円になります。
そして、「相続時精算課税制度」の『住宅取得資金の特例』を使うのです。この《特例》を適用すると…「贈与税」が3,500万円まで非課税で、超えた分の税率は20％です。
3,500万円の「贈与」を受けても、「贈与税」はかかりません。贈与額が4,000万円なら、「贈与税」は100万円です。
親から4,000万円の「贈与」を受けて、その親が死亡した場合…この4,000万円には、「相続税」がかかります。相続税額から贈与税額である100万円を差し引きます。
このように、「相続時精算課税制度」では…贈与時に納めた「贈与税」が、相続時に算出される相続税額と精算されるのです。
しかし、実際に「相続税」がかかる人は僅かなモノです。財産が、自宅と数千万円程度の預貯金だけなら…通常、「相続税」はかかりません。ですから、将来の「相続税」を気に病まず、気前よく(？)「贈与」をすれば良いのです。
「相続時精算課税」を適用すると、「暦年課税」には戻れなくなり…『特定贈与者』からの「贈与」については、110万円の「基礎控除」がなくなります。
3,500万円の贈与を受けた翌年に、100万円の「贈与」を受けたとします。「暦年課税」では「基礎控除」が110万円なので、「贈与税」はかかりません。
しかし、「相続時精算課税制度」を選択して「贈与」を受け、《3,500万円の非課税枠》を使い切った場合は、20％の税率で「贈与税」がかかります。贈与額が100万円なら20万円、たとえ10万円でも2万円の「贈与税」です。
本来の「相続時精算課税制度」とは…《非課税枠》が2,500万円で、65歳以上の親から20歳以上の子への「贈与」が対象であり、住宅取得資金に限られてはいません。『住宅取得資金』の「贈与」については、《非課税枠》を3,500万円にして親の年齢を問わないことが、《特例》であるわけです。
対象となる建物については…〈床面積50㎡以上、築年数がマンション25年以内・木造20年以内・超える場合は耐震基準適合証明等が必要〉‥といった、要件があります。『床面積』は登記簿面積のことで、区分所有建物での壁芯による専有面積とは異なります。
『借用』で住宅を取得するなら…銀行の「住宅ローン」ではなく、親から「《住宅取得等資金》を借りる、《親ローン》です。〈ある時払いで催促ナシ〉‥は、ダメです。
借用証と返済計画を作成して継続的に返済すれば、税務署から〈「みなし贈与」だろぉ～〉‥などとは、言われません。金利は、安くても常識的な設定にします。無利息や低利息の利益は、「みなし贈与」として「贈与税」の対象になりますが、少額なら課税されません。「贈与税」の基礎控除が年110万円あるので、3,000万円で金利3％をゼロにしても、無利息の利益は控除内です。
親子共有で、住宅取得もアリです。1,000万円ずつ用意して、2,000万円のマイホームを取得します。登記持分は、親と子を50％ずつにすれば問題ナシです。《マイホーム共有者》である親が死亡したとき、その持分は、子が「相続」することになります。
《マイホーム共有者》が放蕩息子なら、親は、〈オマエの好き勝手にはさせないゾ～〉‥と公言できます。共有ですから、《共有者》の納得ナシでは、何もできません。
《マイホーム共有者》である子の他に、兄弟がいる場合…『親持分』についての「遺言」を、作成しておくと良いでしょう。念のため…。
マイホーム取得後、しばらくすると…税務署から、『購入資金のお尋ね』が送付されます。《お尋ね》の回答に税務署が納得すれば、〈お咎めナシ〉です。税務署が〈納得しかねる！〉‥となれば、呼び出されます。
登記の過誤などは、正しく直します。贈与税申告期限の3月15日までに修正すれば、呼び出された場合でも、「贈与税」の課税は《お目こぼし》となります。
《贈与・借用・共有》は、自由に組み合わせて使えます。〈1,000万円贈与・1,000万円借用・1,000万円分は共有〉‥など、三分割もアリです。
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