住宅取得で相続税対策

資金贈与か住宅贈与か…親の資金で住宅取得！

住宅取得で相続税対策
親の資金によるマイホーム取得を考えると…〈贈与を受ける/借用する/共有にする〉と、方法が三つあります。

親の資金4,000万円で、4,000万円の住宅を購入しました。「相続時精算課税制度」の『住宅取得資金贈与の特例』により、3,500万円までの「贈与」については非課税です。

そこで…3,500万円分は親からの「贈与」に、残り500万円分は親の名義にしました。持分87.5％(＝3,500万円÷4,000万円)は子名義で、残りが親名義の共有取得です。親が死亡したとき、『相続』によって、子が親持分を取得します。

『住宅取得資金贈与』と『住宅贈与』の違いとは…〈「贈与」するのはカネ(資金)かモノ(土地建物)か〉…ということです。親が4,000万円で購入した住宅(土地建物)に、子が住んでいます。この住宅を、子に「贈与」すると…土地の路線価評価と建物の固定資産税評価額の合計に対して、「贈与税」が課されます。

路線価は、公示価格の80％水準とされています。建物の評価額は、一般的に、建築費の50％から80％程度です。土地と建物を合わせた評価額は…中古戸建では購入価格の80％程になることもありますが、新築マンションでは50％を割ることも多いようです。

ここでは、「贈与税」の対象となる、住宅の課税評価額を…購入価格4,000万円の60％である、2,400万円とします。「相続時精算課税制度」における《住宅取得等資金》以外の「贈与」の非課税枠は、2,500万円です。2,400万円は、2,500万円の《非課税枠》に収まります。親が購入した住宅を、《贈与税ゼロ》で、子に「贈与」できるワケです。

「相続時精算課税制度」では、「贈与者」が死亡した時、贈与額が相続税の課税対象に加算されます。相続税率が20％であれば…『住宅取得資金贈与』が相続税額200万(500万円×20％)に対して、『住宅贈与』なら「相続税」ナシです。(…モノ贈与の勝ち！)

親から「贈与」を受けた、《評価額2,400万円の住宅》に住み続けた子は、この住宅を売却します。6,000万円で売ると、「譲渡税」はどうなるのでしょう…。

「譲渡税」とは、売った金額と買った金額の差額売却益に対する課税です。《買った金額》には、仲介手数料や以降の減価償却費などが含まれます。

「譲渡税」の計算上…「贈与」を受けた住宅の《買った金額＝4,000万円》は、「贈与者」が買った金額が引き継がれます。したがって、子の売却価格6,000万円と親の購入価格4,000万円との差額が、売却益として「譲渡税」の課税対象になります。

「贈与」を受けた住宅に住んだ後で《マイホーム売却》をし場合、3,000万円の『特別控除』が使えます。上記の例では、「譲渡税」はゼロになります。

また、親が子に「贈与」せず、親所有のまま売却した場合…親が所有だけして居住はしていない状態であれば、この『特別控除』は使えずに「譲渡税」が課税されます。

マンション…特にタワーマンションの場合は、購入価格に対して評価額は30％‥など、かなり低いこともあります。購入価格8,000万円の評価額が30％であれば、2,400万円です。2,500万円の《非課税枠》に収まるため、「贈与税」ナシの「贈与」ができます。

高級住宅を子に「贈与」した後に、子が１億円で売却しても…3,000万円の『特別控除』を使えば、「譲渡税」はゼロです。しかし、税務上、物件を購入直後に「贈与」する場合は注意が必要です。購入価格が明確であるため、購入価格または購入資金が、そのまま評価額とみなされるかもしれません。

《売却価格との差益》ではなく『購入価格』に対して、モロに「贈与税」をかけられたら大変です。高級住宅を「贈与」するなら…専門家と相談の上、〈購入後しばらくしてから…〉が、よいでしょう。
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